5 مرلہ رہائشی اسکیم، پرانے تجربے کی بازگشت

گزشتہ ماہ اسٹیٹ بینک آف پاکستان نے خاموشی سے، اور بغیر کسی نمایاں تشہیر کے، شہباز حکومت کے تعاون سے ایک نیا سستے گھر کے لیے مارک اپ اسکیم متعارف کرائی، جسے کچھ غیر تخلیقی طور پر میرا گھر میرا آشیاں کا نام دیا گیا ہے۔ یہ پروگرام بظاہر اُس میرا پاکستان میرا گھر اسکیم کا نیا روپ معلوم ہوتا ہے جو نیا پاکستان ہاؤسنگ پروگرام (این پی ایچ پی) کے تحت متعارف کرائی گئی تھی۔

تاہم، ناموں میں نہ الجھیے — اگرچہ دونوں اسکیموں میں کئی مماثلتیں ہیں، مگر ان کے درمیان نمایاں فرق بھی پائے جاتے ہیں۔ البتہ پچھلی اسکیم کی چند غلطیاں ایسی ہیں جنہیں اسٹیٹ بینک کو اس بار دہرانے سے گریز کرنا چاہیے ۔ مگر یہ مضمون اُس بحث کے لیے نہیں ہے۔ یہاں مقصد یہ جانچنا ہے کہ یہ نئی اسکیم اپنے موجودہ ڈھانچے میں کتنی کامیاب ہوسکتی ہے۔

اگرچہ اسٹیٹ بینک نے ابھی تک پروگرام کے کوئی واضح اہداف بیان نہیں کیے، مگر قرینِ قیاس ہے کہ یہ کم اور متوسط آمدنی والے گھرانوں کے لیے وضع کی گئی ہے۔ یہی مفروضہ اس کی مؤثریت جانچنے کے لیے معیار کے طور پر استعمال ہوگا۔

ابتدا میں ہی یہ واضح ہے کہ نئی اسکیم کافی سادہ ہے۔ پہلی بار گھر خریدنے والے افراد 5 مرلہ (1360 مربع فٹ) تک کے پلاٹ، مکان یا فلیٹ کی خرید یا تعمیر کے لیے قرض حاصل کرسکتے ہیں۔

قرض کی لون ٹو ویلیو (ایل ٹی وی) شرح 90 فیصد تک رکھی گئی ہے، جبکہ قرض کی مدت 20 سال تک ہوسکتی ہے — جس میں پہلے 10 سال تک حکومت کی طرف سے سبسڈی دی جائے گی۔ قرض دو درجوں میں تقسیم ہوگا: پہلا درجہ میں 20 لاکھ روپے تک کے قرض پر 5 فیصد شرحِ سود لاگو ہوگی، جبکہ دوسرا درجہ میں 20 سے 35 لاکھ روپے تک کے قرض پر 8 فیصد شرحِ سود ہوگی۔ (حوالے کے طور پر، پچھلی اسکیم زیادہ جامع تھی — اس میں ایک کروڑ روپے تک کے سستے قرضے دیے جاتے تھے اور مخصوص منصوبے ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ اتھارٹی کے تحت تیار کیے جانے تھے جو اب ختم ہوچکی ہے۔)

اہلیت کو صرف پہلی بار گھر خریدنے والوں تک محدود کرنا ایک مثبت پہلو ہے — اس سے یقینی بنایا گیا ہے کہ سبسڈی اُن افراد تک پہنچے جو واقعی گھر کے محتاج ہیں، نہ کہ سرمایہ کاروں یا متعدد جائیدادوں کے مالکوں تک۔ اسی طرح، اگرچہ تکنیکی طور پر قرض لینے والا کسی بھی قیمت پر جائیداد خرید سکتا ہے بشرطیکہ اس کی اپنی سرمایہ کاری 10 فیصد سے کم نہ ہو، تاہم 5 مرلہ یا 1360 مربع فٹ کی حد یہ یقینی بناتی ہے کہ اسکیم سستے رہائشی طبقے تک محدود رہے، اور سبسڈی مہنگے یا لگژری مکانات کی طرف منتقل نہ ہو۔

مزید برآں، 5 اور 8 فیصد کی کم مقررہ شرحِ سود (فکسڈ مارک اپ) ماہانہ ادائیگیوں میں پیش بینی کو آسان بناتی ہے، بلند ایل ٹی وی تناسب اُن گھرانوں کو سہولت دیتا ہے جن کے پاس زیادہ ابتدائی سرمایہ نہیں، اور طویل مدت کا قرض ادائیگی کے بوجھ کو تقسیم کرتا ہے۔ یہ تمام پہلو سستی رہائش کے فروغ کے لیے سازگار ہیں۔ ساتھ ہی، 10 فیصد فرسٹ لاس کور بینکوں کے لیے کم آمدنی والے قرض گیروں کو قرض دینے کا خطرہ کم محسوس کراتا ہے۔

تاہم، اس اسکیم میں ایسے خلا بھی موجود ہیں جو اس کی کامیابی کی شرح کو محدود رکھیں گے — خاص طور پر جب یہ واضح نہیں کہ اسکیم درحقیقت کیا مقصد حاصل کرنا چاہتی ہے۔ سب سے پہلے، یہ اسکیم پورے ملک کے لیے ایک ہی سانچے پر بنی ہے — شہری اور دیہی دونوں علاقوں کے لیے یکساں۔ پاکستان کے مختلف شہروں اور قصبوں میں زمین کی قیمتوں میں بڑا فرق ہے۔ مہنگے شہری علاقوں میں 5 مرلہ پلاٹ یا 1360 مربع فٹ فلیٹ سبسڈی کے باوجود بھی سستا نہیں کہلائے گا۔ ایسے میں خریدار کو اپنی سرمایہ کاری کا بڑا حصہ خود ڈالنا پڑے گا، جو افورڈیبلٹی کو محدود کر دیتا ہے۔

دوسرا مسئلہ یہ ہے کہ 10 سالہ سبسڈی کی مدت ختم ہونے کے بعد خریدار یا تو قلیل مدت کا قرض لے گا یا پھر زیادہ اقساط ادا کرنے پر مجبور ہوگا۔ یہ صورتحال نہ صرف ادائیگی کے دباؤ کو بڑھاتی ہے بلکہ بینکوں کو بھی غیر رسمی یا کم آمدنی والے افراد کو قرض دینے سے روکتی ہے، کیونکہ ڈیفالٹ کا خطرہ بڑھ جاتا ہے۔ یہ ہمیں دوسری طرف یعنی فراہمی کی طرف لے جاتا ہے۔

میرا پاکستان میرا گھر اسکیم کے اچانک خاتمے کے بعد یہ بات اب بھی غیر واضح ہے کہ آیا بینک اور مالیاتی ادارے طویل مدتی اور خطرناک رہائشی قرضے دینے کے لیے ادارہ جاتی طور پر تیار ہیں یا نہیں۔ پچھلی بار بات ہو رہی تھی کہ غیر رسمی آمدنی والے گھرانوں کی کریڈٹ ویلیویشن کے نئے طریقے متعارف کرائے جائیں گے، مگر اس ضمن میں کوئی نمایاں پیش رفت دکھائی نہیں دیتی۔

اسی طرح، یہ نئی اسکیم صرف صارفین کی طرف سے مانگ کو سہارا دیتی ہے، مگر فراہمی کے مسائل جیسے زمین کی دستیابی، تعمیراتی لاگت، اور سستے گھروں کی تیاری کے لیے ڈویلپرز کو مراعات دینے جیسے پہلوؤں کو نظرانداز کرتی ہے — جبکہ پچھلی اسکیم میں کم از کم ان نکات پر توجہ دی گئی تھی، اگرچہ کامیابی محدود رہی۔ یہ کہنا بھی غلط نہ ہوگا کہ اگر سپلائی سائڈ پروگرام نہ ہو تو مانگ بڑھانے والی سبسڈیز قیمتوں کو اوپر دھکیلنے کا خطرہ رکھتی ہیں۔ مزید یہ کہ، اگر کوئی نیا رہائشی اسٹاک بنتا بھی ہے تو وہ انہی جگہوں پر پیدا ہوگا جہاں بلڈرز اور ڈیولپرز کے مفادات ہوں گے۔

آخرکار، یہ اسکیم دائرہ کار میں محدود ہے — شاید اسے مارگیج مارکیٹ اور سستے رہائشی شعبے کو صرف ایک ہلکا سا دھکا دینے کے لیے بنایا گیا ہے، کوئی انقلابی تبدیلی لانے کے لیے نہیں۔

کوئی بڑے یا بلند و بانگ اہداف نہ رکھنے (یا شاید سرے سے اہداف ہی نہ رکھنے) کے باعث، پالیسی سازوں نے اپنے آپ کو بعد از پروگرام تنقید سے محفوظ تو کرلیا ہے، مگر اس کے نتیجے میں اسکیم غیر متاثرکن اور بے جان محسوس ہوتی ہے — جیسے اسٹیٹ بینک کو اس میں زیادہ دلچسپی ہی نہیں۔

بینکنگ سیکٹر کی رضامندی پر اندھا اعتماد، محدود رسک شیئرنگ، صرف ڈیمانڈ سائڈ پر توجہ دینا، سپلائی سائڈ کو خود اپنے حال پر چھوڑ دینا، اور غیر رسمی آمدنی والے کم آمدنی کے گھرانوں تک مؤثر رسائی نہ رکھنا — یہ تمام عوامل اس اسکیم کی کامیابی میں رکاوٹ بنیں گے۔

فی الحال، یہ پروگرام ایک نئی شروعات سے زیادہ ایک پرانے خیال کی محتاط ری پیکنگ محسوس ہوتا ہے — جسے اس کے پرانے برانڈ اور بلند عزائم سے محروم کر دیا گیا ہے۔ یہ خوبی ہے یا خامی، یہ بحث طلب ہے — مگر جو بات اصل میں اہم ہے، وہ یہ ہے کہ کیا یہ اسکیم واقعی کم اور متوسط آمدنی والے پاکستانیوں کو گھر کے خواب کے قریب لا سکتی ہے؟