پراپرٹی ویلیو اور مارکیٹ ریٹس

ایف بی آر (فیڈرل بورڈ آف ریونیو) نے اپنے فیلڈ فارمیشنز کو ہدایت کی ہے کہ وہ پراپرٹی ویلیو ایشن کی شرح میں اضافہ کریں تاکہ انہیں مارکیٹ ریٹ کے قریب لایا جا سکے۔

اب یہ بتایا گیا ہے کہ اس پرعملدرآمد آئندہ ماہ سے کیا جائے گا ۔ پراپرٹی کی قیمتیں فی الحال مارکیٹ کی قیمت کے صرف 75 فیصد کی عکاسی کرتی ہیں لیکن اب توقع ہے کہ وہ مارکیٹ کی مجوزہ شرح کے 90 فیصد تک بڑھ جائیں گے۔

ایف بی آر دراصل 2016 سے شہری مراکز میں جائیدادوں کی منصفانہ مارکیٹ قیمتوں کا تعین کرنے کے لئے ایک میکانزم تلاش کر رہا ہے ۔ اس سے قبل سال 2018، 2019، 2021 اور 2022 میں چار بار مارکیٹ ویلیو ایشن کو ایڈجسٹ کیا جا چکا ہے۔ کسی وجہ سے گزشتہ سال حکومت میں تبدیلی نے اسے ایسا کرنے سے روک دیا تھا۔

لیکن اب نظر ثانی شدہ پراپرٹی ٹیبلز کوبشمول کیپٹل گین اور ود ہولڈنگ ٹیکس وفاقی ٹیکسز کا حساب لگانے کیلئے استعمال کیا جائیگا۔ یہ بات اہم ہے کیوں کہ سال 2016 ء تک بین الاقوامی معیار کے برعکس جہاں ٹرانزیکشن ویلیو پر ٹیکس وصول کیا جاتا تھا، پاکستان میں یہ ڈسٹرکٹ کلکٹرز کی جانب سے نوٹیفائیڈ ویلیو ایشن کی بنیاد پر وصول کیا جاتا تھا جس کی قیمت اصل ٹرانزیکشن ویلیو سے کافی کم ہوتی ہے اور اس خلا کو پر کرنے کیلئے اس خامی کو دور کرنا ضروری تھا۔

تاہم یہ نوٹ کرنا بہت اہم ہے کہ عام خیال کے برعکس، یہ صرف رئیل اسٹیٹ کا شعبہ نہیں ہے جو وسیع تر معیشت میں حصہ ڈالتا ہے بلکہ یہ اس شعبے کے اندر ترقی اور تعمیراتی سرگرمی ہے۔ یہ مفروضہ کہ رئیل اسٹیٹ 40 سے زیادہ مختلف لیکن متعلقہ شعبوں جیسے سیمنٹ، اسٹیل وغیرہ کو متحرک رکھتا ہے اصل میں تعمیرات کے لئے درست ہے۔

جب تک تعمیر شروع نہیں ہوتی رئیل اسٹیٹ کو صرف قیاس آرائیوں میں لین دین تک محدود رکھا جاتا ہے۔ خاص طور پر پاکستان جیسے ممالک میں جہاں کم ترقی یافتہ کیپٹل مارکیٹ عوام کے ساتھ مل کر پورٹ فولیو تنوع میں دلچسپی نہیں رکھتی تاکہ سرمایہ کاری کے متبادل مواقع کو محدود کیا جاسکے۔ یہی وجہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ ’فلپنگ‘ فوڈ چین میں سب سے اوپر تک پاکستانیوں کا پسندیدہ سائیڈ بزنس ہے۔

اس سے قطع نظر حکام کو رئیل اسٹیٹ جیسے کچھ بڑے اور محفوظ شعبوں کو بروقت ٹیکس نیٹ میں لانے کے لئے بہت تیزی سے آگے بڑھنا چاہئے تاکہ حقیقی معیشت میں فرق پڑے۔ یہ پہلے سے ہی ایک مذاق ہے کہ یہ نظام اصل مارکیٹ پراپرٹی کی شرح کو غلط طریقے سے پیش کرنے کی اجازت دیتا ہے اور یہاں تک کہ اب بھی قابل ٹیکس قیمتیں اصل مارکیٹ کی شرح کے تقریبا تین چوتھائی کی نمائندگی کرتی ہیں۔ یہ وہ تضاد ہے جس کی جان بوجھ کر اجازت دی گئی اور برداشت کی گئی، جس نے وقت کے ساتھ ایک طاقتور پراپرٹی مافیا پیدا کیا ہے۔ جو اس خلا سے فائدہ اٹھانے پر پھلتا پھولتا ہے۔

اس کے علاوہ جیسا کہ پہلے کہا گیا ہے حکومت کو تعمیراتی سرگرمیوں کی بھی حوصلہ افزائی کرنی چاہیے۔ خاص طور پر آئی ایم ایف کی سخت شرائط کی وجہ سے معیشت ایک تنگ، سکڑاؤ کے بندھن میں پھنسی ہوئی ہے۔ اور تعمیرات ایک ایسا شعبہ ہے جو ایک زنجیر کوتوڑنے کا عمل شروع کرسکتا ہے جو متعدد دوسرے شعبوں میں بھی چلتا ہے ۔ یہ سمجھنا بھی بہت ضروری ہے کہ اس طرح کے فیصلے کرنے اور ان پر عمل درآمد کرنے کے لئے وقت بہت محدود ہے۔

بہت جلد آئی ایم ایف کا ای ایف ایف (توسیعی فنڈ سہولت) پروگرام کی شرائط پر اثر پڑنا شروع ہو جائے گا ۔ ان سے لاگت میں اضافہ ہونے ، لوگوں اور کاروباری اداروں کی اخراجات کرنے کی صلاحیت کو محدود کرنے کا بھی امکان ہے۔ معیشت کے زوال کے اس چکر میں پھنسنے سے پہلے ترقی کی سرگرمیوں کی حوصلہ افزائی کرنا بہتر ہے۔ پیداوار اور فروخت کو آگے بڑھانے کے لئے معیشت کے مختلف بازوؤں کے مابین ہم آہنگی پیدا کرنے کا بہترین طریقہ تعمیر ہے۔

ایف بی آر کی اب شدید نگرانی کی جارہی ہے۔ پراپرٹی ویلیو ایشن کو ایڈجسٹ کرنے میں یہ کتنی تیزی سے آگے بڑھتا ہے اس پر بہت قریب سے نظر رکھی جائے گی۔ فنڈ کی ضرورت کے مطابق اضافی محصولات پیدا کرنے کے معاملے میں حکومت اب تک کافی دور اندیش رہی ہے۔ اس کے پاس بھی ایک بہتر، زیادہ مربوط ٹیکس حکمت عملی تیار کرنے کا ایک ہی موقع بچا ہے۔