دبئی کی رئیل اسٹیٹ کی موجودہ تیزی کیوں برقرار رہے گی

دبئی کی لگژری رئیل اسٹیٹ مارکیٹ توقعات کے مطابق سست روی کا شکار ہونے کی بجائے مزید مضبوط ہوتی جا رہی ہے، اور ماہرین کا کہنا ہے کہ اس وقت کا یہ سائیکل محض ایک ببل یا عارضی رجحان نہیں ہو سکتا۔

خریداری کے پیٹرنز اس بات کی نشاندہی کرتے ہیں کہ ”رئیل اسٹیٹ کے حقیقی اختتامی صارفین کی طرف رجحان ہے نہ کہ قیاس آرائی کرنے والے سرمایہ کاروں کا“، یہ بات فیصل درانی، پارٹنر - ہیڈ آف ریسرچ، مینہ نائٹ فرینک، عالمی رئیل اسٹیٹ کنسلٹنسی کے ماہر نے بزنس ریکارڈر سے دبئی میں ایک بات چیت کے دوران کہی۔

فیصل درانی نے بزنس ریکارڈر سے بات چیت کے دوران کہا کہ گزشتہ 18 سے 24 ماہ کے دوران، دبئی دنیا کی اہم مارکیٹ بن کر ابھری ہے جہاں 10 ملین ڈالر سے زائد مالیت والے گھروں کی فروخت ہو رہی ہے، اور مالدار افراد (ایچ این ڈبلیو آئی) پرائم لگژری بیچ فرنٹ ولاز کی خریداری میں دلچسپی رکھتے ہیں۔

در حقیقت، گزشتہ 12 ماہ کے دوران، دبئی نے لندن اور نیو یارک کی مشترکہ تعداد کے قریب 10 ملین ڈالر والے گھروں کی فروخت ریکارڈ کی ہے، نائٹ فرینک کی حالیہ ”ڈیسٹینیشن دبئی“ رپورٹ کے مطابق، جس میں تمام عوامل کو اجاگر کیا گیا ہے جو دبئی کو رہنے، کام کرنے اور سرمایہ کاری کے لیے ایک پرکشش مقام بناتے ہیں۔

فیصل درانی نے کہا کہ یہ دبئی جیسے ایک نئے مارکیٹ کے لیے ایک قابل ذکر کامیابی ہے۔

”یہ آپ کو غیر ملکی سرمایہ کاروں، خاص طور پر ہائی نیٹ ورک انفرادی افراد (ایچ این ڈبلیو آئی) کی طرف سے لگژری رہائشی رئیل اسٹیٹ میں دلچسپی کی واضح تصویر فراہم کرتا ہے۔“

”کسی بھی مارکیٹ میں پراپرٹی کے چکر میں، خاص طور پر نئی ابھرتی ہوئی مارکیٹوں میں، زیادہ اتار چڑھاؤ ہوتا ہے، لیکن اس بار مقامی قیمتوں کے اضافے کے پیچھے بنیادی اصول ماضی سے بہت مختلف ہیں۔“

دبئی میں پرائم پراپرٹی کی تعریف کیا ہے؟

دنیا بھر میں پرائم رہائشی رئیل اسٹیٹ کی شناخت کرنا ہمیشہ آسان نہیں ہوتا، فیصل درانی کے مطابق، کیونکہ یہ یا تو کسی شہر کے مرکزی کاروباری علاقے میں ہوتا ہے یا مرکزی کاروباری علاقے کے قریب ہوتا ہے۔

دبئی کے پانچ مرکزی کاروباری اضلاع ہیں، لہذا اس کا اندازہ لگانے کے لیے، نائٹ فرینک نے پچھلے 22 سالوں کے دوران ہر ایک رہائشی لین دین کا جائزہ لیا تاکہ ان محلے کو شناخت کیا جا سکے جہاں 10 فیصد سودے 10 ملین درہم سے زیادہ کی قیمت پر ہو رہے ہوں، اور جس کا تین سال تک مسلسل برقرار رہے۔

نائٹ فرینک کے مطابق اس وقت صرف چار محلے اس معیار پر پورا اترتے ہیں — پام جمیرا، ایمریٹس ہلز، جمیرا بے آئی لینڈ اور جنوری 2024 کے پہلے سہ ماہی سے جمیرا آئی لینڈ۔

لگژری مارکیٹ کے لیے کامیابی

لگژری مارکیٹ کی کامیابی کو سمجھنے کے لیے ہمیں وبا کے آغاز تک جانا ہوگا۔

”متحدہ عرب امارات کا وبا کے دوران ردعمل یقیناً مددگار ثابت ہوا۔ یہ دنیا کا سب سے زیادہ ویکسینیٹڈ ملک تھا، اور اس اعزاز کے نتیجے میں دبئی دنیا کے پہلے شہروں میں سے ایک تھا جو کھلا۔“

”ان میں سے بہت سے لوگوں نے دبئی میں رہنے اور کام کرنے کے نرم عوامل کو محسوس کیا، جو اس شہر کو ایک پرکشش مقام بناتے ہیں۔“

ایورومانیٹر اور حکومت دبئی کے مطابق گزشتہ سال دبئی دنیا کا تیسرا سب سے زیادہ وزٹ کیا جانے والا ملک رہا، جس میں 2023 میں 17.2 ملین سیاح آئے (لندن کے 18.8 ملین اور استنبول کے 20.2 ملین سیاحوں کے بعد)۔

طلب فراہمی سے زیادہ ہے

اس کا نتیجہ یہ نکلا کہ شہر بھر میں گھر کی کمی ہو گئی ہے۔

”ہم نے دبئی میں گھروں کی فہرستوں کی تعداد کو ٹریک کرنا شروع کر دیا ہے، پورے شہر میں، مختلف محلے اور قیمت کے پوائنٹس میں، جو سالانہ تقریباً 23 فیصد کم ہو گئی ہیں، لیکن اگر ہم 10 ملین ڈالر کے مارکیٹ پر بات کریں تو آج فروخت کے لیے گھروں کی تعداد سالانہ 50 فیصد کم ہو گئی ہے۔“

”ڈیولپرز اس کی تکمیل کے لیے دوڑ لگا رہے ہیں۔ وہ جو لوگ یہ گھروں کو خرید رہے ہیں وہ ایسا نہیں کر رہے کیونکہ وہ انہیں تبدیل کرنا چاہتے ہیں۔ وہ انہیں ذاتی طور پر استعمال کرنے کے لیے خرید رہے ہیں۔“

نائٹ فرینک کی ”ڈیسٹینیشن دبئی“ رپورٹ نے اس سال شروع میں عالمی ہائی نیٹ ورک انفرادی افراد (ایچ این ڈبلیو آئی) کے ایک سروے میں بتایا کہ وہ افراد جن کا ذاتی نیٹ ورک مالیت 20 ملین ڈالر سے زائد ہے، ان میں سے 49 فیصد 2024 میں متحدہ عرب امارات میں رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرنا چاہتے ہیں۔

مزید 30 فیصد افراد آئندہ 2 سے 5 سال میں اس ملک میں پراپرٹی خریدنا چاہتے ہیں۔

’رچ اینڈ فیمس لائف اسٹائل‘

یہ بات کہ دبئی دنیا کے دولت مندوں کے لیے ایک مقناطیس ہے، کوئی راز نہیں۔

2022 میں، بھارتی ارب پتی مکیش امبانی نے پام جمیرا میں 163 ملین ڈالر مالیت کے ایک نئے ریکارڈ کے ساتھ ایک شاندار حویلی خریدی۔

پیر کے روز یہ خبر سامنے آئی کہ برازیلی فٹ بال کھلاڑی نیمار جونیئر نے 54 ملین ڈالر کا پینٹ ہاؤس خریدا، جو کہ بزگاتی ریزڈنسز بائی بنگھٹی میں واقع ہے، جو بزنس بے میں ہے۔

دبئی کا فائدہ مند ٹیکس نظام، کاروبار کرنے کی آسانی، اور اس کے قیمتی گولڈن ویزا کے حوالے سے تبدیل ہوتے ہوئے ویزا قوانین نے اسے غیر ملکیوں کی پناہ گاہ بنا دیا ہے اور غیر ملکی سرمایہ کاری کے لیے ایک متحرک مقام بنا دیا ہے۔ یہ کچھ حد تک موناکو کے چھوٹے فرانسیسی حکومتی علاقے کی طرح ہے، جس کا مشہور ٹیکس فری نظام دہائیوں سے عالمی دولت مندوں کو اپنی طرف متوجہ کرتا ہے تاکہ وہ یہاں رہیں اور اپنی دولت پارک کریں۔

دبئی اس وقت عالمی سطح پر چوتھا سب سے بڑا مالیاتی مرکز بننے کی راہ پر ہے، لندن، نیو یارک اور سنگاپور کے بعد، جو نائٹ فرینک کے اعداد و شمار کے مطابق، ہانگ کانگ کو پیچھے چھوڑ رہا ہے۔

فیصل درانی کے مطابق اس پُل منصوبے کی لاگت تقریباً 7.8 ٹریلین ڈالر کے قریب ہونے کی توقع ہے، اور ہم پہلے ہی دیکھ رہے ہیں کہ یہ سرمایہ کاری جاری ہے، مثلاً، 34 ارب ڈالر کے آل مکتوم بین الاقوامی ہوائی اڈے کی توسیع کی پختہ منصوبہ بندی، جو اسے دنیا کا سب سے بڑا ہوائی اڈہ بنا دے گی۔

”ایک جذباتی طور پر چلنے والی مارکیٹ میں، یہ ترقیات بہت اہم ہیں، کیونکہ لوگوں کے جذبات اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں سرگرمی کے درمیان بہت گہرا تعلق ہوتا ہے۔“

فیصل درانی نے مزید وضاحت کی کہ یہ یقیناً ناقابل فہم ہے، لیکن اگر آپ یو اے ای کے خریداری کے منتظمین کے اشاریے (پی ایم آئی) کی پیمائش دیکھیں، تو اس نے دنیا بھر میں سب سے زیادہ درجہ حاصل کیا، جو کہ اس بات کی بنیاد پر تھا کہ روزگار کی تخلیق کی شرح 8 سال کی بلند ترین سطح پر پہنچ گئی تھی۔

یہ اثرات دفتر کی جگہ کی مارکیٹ میں بھی محسوس ہوئے، جہاں پہلے ہی پرائم آفیس اسپیس کے لیے طویل انتظار کی فہرستیں موجود ہیں۔

”دبئی، ابوظبی، ریاض — یہ تین شہر اس وقت دنیا کے اسٹیج پر کافی منفرد ہیں، خاص طور پر دبئی میں جہاں تقریباً پرائم آفس اسپیس ختم ہو چکی ہے،“ فیصل درانی نے کہا۔ ”آئندہ پانچ سالوں میں 4.2 ملین اسکوائر فٹ نیا اسپیس آ رہا ہے، جس میں سے زیادہ تر پہلے ہی کرایہ پر دیا جا چکا ہے۔“

مستقبل کا منظر

فیصل درانی کے مطابق جہاں تک صورتحال کا تعلق ہے، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سالانہ 20 فیصد اوپر ہے۔

”ہم اب 2014 کی مارکیٹ کی بلند ترین سطح سے 6.5 فیصد اوپر ہیں، اور یہ صرف شہر کی اوسط ہے۔ واضح طور پر، کچھ مقامات ہیں جو اس سے کہیں بہتر کر رہے ہیں۔ گزشتہ سال ہم 2024 کے لیے قیمتوں میں 3.5 فیصد اضافے کی پیش گوئی کر رہے تھے، اور اس سال مارکیٹ کی ترقی اور توسیع کی بدولت اس سال کے آخر میں یہ پیش گوئی سے زیادہ ہو گا۔“

کمزوریاں

جیسے کہ ہر چیز کے ساتھ، مارکیٹ اب بھی کمزوریوں اور خارجی اثرات کے شکار ہے، سب سے بڑا خطرہ عالمی اقتصادی سست روی کا خطرہ ہے۔

”دبئی ایک عالمی شہر ہے اور جو کچھ بھی دنیا پر اثر انداز ہوتا ہے وہ اس شہر کو بھی متاثر کرتا ہے،“ فیصل درانی نے تنبیہ کی، اور یہ اشارہ کیا کہ تیل کی قیمتوں میں اتار چڑھاؤ دبئی کی ترقی کو بھی متاثر کر سکتا ہے۔

”تیل کی قیمتوں میں شدید کمی سے خطے کی دیگر معیشتوں میں اقتصادی ترقی رک سکتی ہے۔ دبئی کی معیشت تیل پر مبنی نہیں ہے، لیکن اگر خطے کی دوسری معیشتیں تیل کی قیمتوں میں کمی سے متاثر ہوتی ہیں تو اس سے مشرق وسطیٰ میں کاروباری جذبات پر منفی اثر پڑ سکتا ہے۔“

لیکن بین الاقوامی مالیاتی فنڈ (آئی ایم ایف) کے مطابق، تیل کی قیمتوں میں ہر 10 فیصد اضافے سے عالمی اقتصادی ترقی میں 0.1 فیصد کمی اور عالمی افراط زر میں 0.4 فیصد اضافہ ہوتا ہے۔

”اگر تیل کی قیمتوں میں اچانک اضافہ ہوتا ہے، کسی علاقائی کشیدگی کی وجہ سے، تو اس کا عالمی اقتصادی ترقی پر ایک منفی اثر پڑے گا، اور اس کے ساتھ ساتھ عالمی افراط زر کی سطحوں پر بھی اثر پڑے گا۔“

کاپی رائٹ بزنس ریکارڈر، 2024