رئیل اسٹیٹ کی بحالی، ترقی اور ضابطوں کو متوازن کرنا ضروری

حال ہی میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ، خاص طور پر اعلیٰ درجے کے شہری علاقوں میں، جوش و خروش کی لہر دیکھنے میں آئی ہے۔

ابتدائی امیدیں اس بحث سے پیدا ہوئیں کہ حکومت ایک ممکنہ رئیل اسٹیٹ پیکیج متعارف کرانے جا رہی ہے اور اس شعبے کے مسائل کے حل کے لیے ایک ٹاسک فورس تشکیل دی جا رہی ہے۔ گزشتہ دو سالوں سے، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ تقریباً جمود کا شکار رہی ہے، جس کی وجہ سے تعمیراتی صنعت بھی متاثر ہوئی ہے۔

مالیاتی اور مانیٹری مراعات کے ذریعے اس شعبے کو بحال کرنے پر آرا شدید طور پر منقسم ہیں۔

ایک طبقہ انتہائی محتاط ہے، کیونکہ اسے خدشہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ کے دوبارہ فعال ہونے سے ملک ایک مکمل معاشی بحران کی طرف دھکیل دیا جائے گا اور ساتھ ہی غیر قانونی دولت کے نظام میں داخلے کے راستے دوبارہ کھل جائیں گے۔ یہ گروہ دلیل دیتا ہے کہ ماضی میں ہاؤسنگ اسکیموں میں ہونے والے گھپلوں کی تاریخ دہرائی جا سکتی ہے، جس سے بڑے ٹائیکونز فائدہ اٹھائیں گے جبکہ عام سرمایہ کار نقصان میں رہیں گے۔

دوسری طرف، رئیل اسٹیٹ کو بحال کرنے کے حامی اسے اقتصادی ترقی کا ایک اہم محرک سمجھتے ہیں۔ وہ اس کی روزگار پیدا کرنے، گھروں کی شدید قلت کو پورا کرنے اور 40 سے 50 متعلقہ صنعتوں کو سہارا دینے کی صلاحیت کو اجاگر کرتے ہیں۔ یہ گروہ اس شعبے کے فروغ کے لیے وسیع پیمانے پر مراعات دینے کی وکالت کرتا ہے۔

تاہم، حقیقت ان دونوں نقطہ نظر کے درمیان کہیں موجود ہے۔ شکوک و شبہات رکھنے والوں کے خدشات بجا ہیں—تاریخی طور پر، پاکستان میں رئیل اسٹیٹ غیر رسمی معیشت کے لیے ایک محفوظ پناہ گاہ بنی رہی ہے، جہاں طاقتور گروہ، بشمول سیاستدان، اس شعبے پر حاوی رہے ہیں، اور دھوکہ دہی و ڈیفالٹ کے واقعات عام ہیں۔ تاہم، رئیل اسٹیٹ سے وابستہ بعض مطالبات بھی جائز ہیں۔

یہ سمجھنا ضروری ہے کہ رہائشی مکانات روایتی معنوں میں پیداواری اثاثہ نہیں ہیں۔ اگرچہ تعمیر کے دوران یہ روزگار اور معاشی سرگرمی پیدا کرتے ہیں، لیکن تکمیل کے بعد یہ براہ راست اقتصادی منافع فراہم نہیں کرتے۔

کارکردگی پر مبنی صنعتوں کے برعکس، جو کئی دہائیوں تک فوائد فراہم کرتی ہیں، رئیل اسٹیٹ پائیدار اقتصادی توسیع کا انجن نہیں ہے۔ تاہم، رہائش ایک بنیادی سماجی ضرورت ہے اور اس کی حمایت کو منفی نظر سے نہیں دیکھا جانا چاہیے۔

پاکستان کی بڑھتی ہوئی آبادی کو گھروں کی طلب اور رسد کے درمیان بڑھتے ہوئے فرق کا سامنا ہے۔ رہائشی قرضوں کی سہولت تقریباً نہ ہونے کے برابر ہے، جس کی وجہ سے دولت کی منتقلی امیر طبقے سے متوسط طبقے کی طرف نہیں ہو رہی۔

کم اور متوسط آمدنی والے گروہوں کے لیے گھر خریدنا مزید مشکل ہوتا جا رہا ہے، جس سے سستے رہائشی منصوبوں کو فروغ دینا ناگزیر ہو چکا ہے۔

اب سوال یہ ہے کہ حکومت اس شعبے کے مسائل کو حل کرنے کے لیے کیا اقدامات کرے؟ اس شعبے کے جمود کی ایک بڑی وجہ وسیع تر معاشی گراوٹ اور قوتِ خرید میں کمی ہے۔ کسی بھی دوسری صنعت کی طرح، رئیل اسٹیٹ کو بحالی کے لیے وقت درکار ہوگا۔

تاہم، ٹرانزیکشن کے دوران حد سے زیادہ بلند ٹیکسوں نے مارکیٹ کو مزید مفلوج کر دیا ہے، اور کچھ علاقوں میں ٹرانزیکشن کی شرح 90 فیصد سے بھی زیادہ کم ہو چکی ہے۔ سال 2022 سے 2024 کے معاشی بحران کے دوران کسی اور شعبے کو اتنی شدید کساد بازاری کا سامنا نہیں کرنا پڑا۔

اس وقت، مجموعی ٹرانزیکشن ٹیکس 10 سے 12 فیصد کے درمیان ہیں، جن میں خریداروں اور فروخت کنندگان پر عائد ودہولڈنگ انکم ٹیکس کے ساتھ ساتھ فیڈرل ایکسائز ڈیوٹی (ایف ای ڈی) بھی شامل ہے۔

اگرچہ انکم ٹیکس اصل ٹیکس ذمہ داری کے بدلے ایڈجسٹ کیا جا سکتا ہے، لیکن یہ لین دین کے لیے ایک بڑی رکاوٹ بنا ہوا ہے۔ خصوصاً، فیڈرل ایکسائز ڈیوٹی ایک غیر ضروری سزا والا ٹیکس ہے، جو مارکیٹ کی سرگرمی کو کمزور کر رہا ہے۔

چونکہ مارکیٹ کی سرگرمیاں کم ہو رہی ہیں، اس لیے رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے ذریعے ٹیکس وصولی توقعات سے کہیں کم ہو چکی ہے۔ اس کے نتیجے میں ہونے والی کساد بازاری تعمیراتی صنعت کو بھی متاثر کر رہی ہے، خاص طور پر رہائشی تعمیرات کے شعبے کو، جو شہری علاقوں میں روزگار پیدا کرنے والا سب سے بڑا سیکٹر ہے۔

کرنداز کی ایک تحقیق کے مطابق، اگر سالانہ 100,000 پانچ مرلہ (125 مربع گز) مکانات تعمیر کیے جائیں تو مستریوں، بڑھئیوں اور پلمبرز کے لیے 200,000 براہ راست ملازمتیں پیدا ہوں گی، جبکہ 40 سے 50 دیگر متعلقہ صنعتوں، جن میں سے بیشتر چھوٹے اور درمیانے درجے کے کاروبار (ایس ایم ایز) ہیں، کو بھی فائدہ ہوگا۔

محدود تعمیراتی سرگرمیاں اقتصادی بحالی میں رکاوٹ بنی ہوئی ہیں، حالانکہ حالیہ مہینوں میں مجموعی معیشت میں کچھ استحکام آیا ہے۔ زرعی شعبے کے بحران کے ساتھ ساتھ، یہ جمود معاشی ترقی کو تیز کرنے میں بڑی رکاوٹ بنا ہوا ہے۔

ایسا معلوم ہوتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ پر عائد بھاری ٹیکس—بالکل اسی طرح جیسے گاڑیوں پر بڑھائے گئے ٹیکس اور اسٹیٹ بینک آف پاکستان کی جانب سے صارفین کے لیے قرضوں پر عائد پابندیاں—درحقیقت جان بوجھ کر طلب کو کم کرنے کے لیے نافذ کیے گئے تھے۔

اگرچہ یہ پالیسیاں قلیل مدت میں ضروری ہو سکتی تھیں، لیکن انہیں مستقل طور پر ترقی کی راہ میں رکاوٹ نہیں بننا چاہیے۔ پائیدار اقتصادی بحالی ہی اصل ہدف ہونا چاہیے۔

حکومت کو چاہیے کہ ان پابندیوں کو مرحلہ وار ختم کرے اور رئیل اسٹیٹ کے شعبے کو قدرتی انداز میں ترقی کرنے دے۔ تاہم، کسی بھی اصلاحات کا بنیادی مقصد دستاویزی عمل اور شفافیت کو فروغ دینا ہونا چاہیے۔

اس وقت، ٹرانزیکشن ٹیکس اس لیے زیادہ ہیں کیونکہ جائیدادوں کی رپورٹ شدہ قیمتیں ان کی اصل قدر کے مقابلے میں بہت کم ظاہر کی جاتی ہیں۔ کئی قسم کی ویلیوایشن ٹیبلز موجود ہیں، مگر ان میں سے کوئی بھی حقیقی مارکیٹ قیمتوں کی عکاسی نہیں کرتا۔ ان تضادات کو ختم کرنا ضروری ہے، اور اس کے مطابق ٹیکسوں کو منطقی بنایا جانا چاہیے۔

ہاؤسنگ سوسائٹیوں میں ہونے والے فراڈ کی روک تھام کے لیے سخت ضوابط بھی ضروری ہیں، اور دھوکہ دہی میں ملوث افراد کے لیے سخت سزائیں متعارف کروائی جانی چاہئیں۔ رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے لیے اسی سطح کی دستاویزات اور جانچ پڑتال کی ضرورت ہونی چاہیے جو بینک یا میوچل فنڈ اکاؤنٹس میں کی جاتی ہے، تاکہ فنڈز کے ذرائع کی تصدیق ہو اور ایک مساوی میدان پیدا ہو۔

ساتھ ہی، رئیل اسٹیٹ کو ایسا شعبہ نہیں سمجھا جانا چاہیے جسے ہاتھ نہ لگایا جا سکے۔ زوننگ قوانین میں بہتری کی ضرورت ہے، اور کم جگہ پر زیادہ آبادی جیسی تعمیرات کو فروغ دیا جانا چاہیے۔ وفاقی اور صوبائی ٹیکس پالیسیوں میں ہم آہنگی پیدا کی جانی چاہیے تاکہ پالیسیوں میں تسلسل رہے۔

پلاٹ پر تعیمرات نہ کرنے کی لاگت میں اضافے کے لیے پراپرٹی ٹیکس بڑھایا جانا چاہیے، جبکہ تعمیر شدہ عمارتوں پر کم ٹیکس لاگو ہونا چاہیے۔ اس کے علاوہ، کیپیٹل گین ٹیکس کو مؤثر طریقے سے نافذ کیا جائے، اور ٹرانزیکشن ٹیکسوں کو کم کیا جائے تاکہ مارکیٹ میں سرگرمی کو فروغ ملے۔

ایک ممکنہ چیلنج انٹرنیشنل مانیٹری فنڈ (آئی ایم ایف) سے منظوری حاصل کرنا ہو سکتا ہے۔ تاہم، اگر ایک متوازن پالیسی پیش کی جائے—جو انصاف کو یقینی بنائے اور مارکیٹ میں کسی قسم کی خرابی پیدا نہ کرے—تو آئی ایم ایف کی طرف سے مخالفت کا امکان کم ہوگا۔

آگے بڑھنے کا راستہ ایک متوازن حکمت عملی کا تقاضا کرتا ہے۔ رئیل اسٹیٹ کے شعبے کو دوبارہ زندہ کیا جائے مگر ماضی کی بے ضابطگیوں کو نہ دہرایا جائے، رہائش کو قابلِ استطاعت بنایا جائے مگر شفافیت کو یقینی بنایا جائے، اور تعمیراتی سرگرمی کو فروغ دیا جائے مگر مجموعی معاشی استحکام کو خطرے میں نہ ڈالا جائے۔ دانشمندانہ اصلاحات کے ذریعے، حکومت رئیل اسٹیٹ کو ایک منظم اور پائیدار اقتصادی ترقی کے ستون میں تبدیل کر سکتی ہے۔

کاپی رائٹ بزنس ریکارڈر، 2025